築40年というキーワードを目にすると、多くの方がまず「うちのマンション、地震で大丈夫なんだろうか」という不安を抱くと思います。私もそうでした。マンション管理アドバイザーをしている藤村健司と申します。元はゼネコンで15年ほど施工管理をやっていまして、その後、自宅の80戸マンションで理事を3期、うち2期は理事長として大規模修繕プロジェクトを統括した経験があります。資格は一級建築士、マンション管理士、宅地建物取引士です。
理事長時代、私のマンションは築28年でしたが、それでも住民から「次の南海トラフが来たら本当に倒れないのか」という質問を何度も受けました。築40年ともなれば、その不安はより切実なはずです。
ただ、いざ耐震診断という話を持ち出すと、理事会では費用の問題、住民の合意、資産価値への影響など、想像以上にハードルが出てきます。この記事では、築40年マンションが置かれている現実、耐震診断で実際にできること、そして補強や補助金の選択肢まで、私自身が現場で見てきたものを交えて整理していきます。読み終える頃には、「うちのマンションで何から手をつければいいか」が見えてくるはずです。
目次
築40年マンションが置かれている「本当の現実」
まず、世の中で誤解されがちな点から触れさせてください。「築40年だから旧耐震」と早合点しないでほしいのです。
築年数ではなく「建築確認日」で旧耐震か決まる
新耐震基準は1981年6月1日にスタートしました。基準が変わる境目は「建築確認日」であって、完成日ではありません。
2026年時点で築40年というと、おおむね1986年築です。建築確認は普通、完成の1〜2年前に取りますから、1986年完成の建物は新耐震基準で確認を取っているケースがほとんどです。私が現役のゼネコン時代に担当した物件でも、1985〜1986年あたりは完全に新耐震ベースで設計していました。
つまり、築40年マンションは原則として新耐震基準の建物です。ここを理解しておかないと、不要な不安を煽る業者の話に乗ってしまう恐れがあります。
ただし、これはあくまで「設計上の基準」の話です。経年劣化、施工品質、地盤、これらが絡んでくると話は別です。
新耐震だからといって完全に安心ではない
新耐震基準は「震度6強から7程度の大地震でも倒壊しない」という思想で設計されています。倒壊しないというのが目標で、「無傷でいられる」という意味ではありません。
加えて、築40年経つとコンクリートの中性化、鉄筋の腐食、給排水管の劣化、ジョイント部分のひび割れなど、構造体の劣化が進行しています。設計時の耐震性能を100%発揮できるかは、建物の状態次第なのです。
国土交通省の住宅・建築物の耐震化についてというページでも、旧耐震・新耐震の別だけでなく、建物の維持管理状態が耐震性能に直結する旨が示されています。
1981年6月境界の前後で生まれた「グレーゾーン」
問題は、1981年前後に建築確認を取った物件、つまり築44〜46年あたりの「境界世代」です。完成が1982〜1983年でも、建築確認が1981年5月以前なら旧耐震に分類されます。
私が理事会のアドバイザーとして関わった築44年のマンションは、建築確認が1980年12月でした。完成は1982年でしたが、扱いは完全に旧耐震です。築年数だけで判断すると見落とすので、ここは登記簿や検査済証で必ず確認してください。
耐震診断、実際は何をどう調べるのか
「耐震診断」という言葉は耳慣れていても、実際の中身を理解している管理組合は意外と少ないものです。私自身、理事になった当初は「業者を呼んで一日で終わるもの」くらいに思っていました。実際には、もう少し腰を据えた取り組みになります。
第1次・第2次・第3次という3つの診断レベル
非木造の建物の耐震診断は、内容の精度によって3段階に分かれています。
- 第1次診断は、柱や壁のコンクリート断面積から建物の強度を概算する簡易な方法
- 第2次診断は、コンクリート強度と鉄筋の配置を踏まえて部材ごとの強度と粘りを計算する標準的な方法
- 第3次診断は、第2次に加えて梁の影響まで含めた精密な方法
マンションの耐震診断で主流になっているのは第2次診断です。第1次は壁の少ない建物では実態よりも低く出やすく、補強設計の根拠としては精度が足りません。第3次は精度が高い反面、コストと時間がかさみます。
ゼネコン時代の経験から言うと、補強工事まで視野に入れているなら最初から第2次診断を選んだ方が、後の手戻りが少なくて済みます。
Is値、評点という「数字」の意味
診断結果は最終的にIs値（構造耐震指標）という数字で表現されます。階ごとに算出され、X方向、Y方向それぞれで出てきます。
| Is値 | 大地震時の倒壊・崩壊の危険性 |
|---|---|
| 0.6以上 | 危険性が低い |
| 0.3以上0.6未満 | 危険性がある |
| 0.3未満 | 危険性が高い |
国土交通省が定める耐震性の基準は0.6以上です。一般財団法人日本耐震診断協会の解説ページ「耐震診断基準＝is値」でも、この区分が明示されています。
私が見た事例だと、旧耐震マンションでIs値0.5前後というケースが多い印象です。0.3を下回るような数字が出るとさすがに住民もざわつきますが、現場で多いのは「0.4〜0.5でグレー」というパターンです。この曖昧な領域でどう判断するかが、理事会の腕の見せどころになります。
費用と期間の目安
鉄筋コンクリート造マンションの耐震診断費用は、おおむね㎡あたり2,000〜3,500円が相場です。延床5,000㎡のマンションなら1,000〜1,750万円といったところでしょうか。
設計図書が残っていれば費用は下がり、図面が失われていてコア抜きやレントゲンで鉄筋を確認しなければならない場合は跳ね上がります。築40年クラスだと設計図書を紛失している管理組合も少なくないので、まずは図書の有無を確認するのが第一歩です。
期間は、現地調査から報告書完成まで3〜6か月が目安です。理事会としては年間スケジュールの中に組み込んで、総会承認を経て発注、という流れになります。
区分所有マンションで診断を始めるまでの流れ
理事会で「やろう」と決めて即発注、というわけにはいきません。耐震診断は管理組合の総会で決議を取る必要があります。
普通決議か特別決議かは、管理規約と工事の内容によって変わります。診断のみであれば普通決議（過半数）で進められるケースが多いですが、その後の補強工事は共用部分の変更にあたるため、原則として区分所有者と議決権の各3/4以上の特別決議が必要になります。
私が理事長を務めていたマンションでは、診断は普通決議で通しましたが、その時点で「補強となれば特別決議のハードルがある」と住民に丁寧に説明しておきました。後出しジャンケンにならないよう、最初から流れを共有することが合意形成の鉄則です。
診断結果から見える、補強の選択肢
仮にIs値が基準を下回ったとして、その後どう動くか。ここからが本番です。
主な補強工法と費用感
マンションで採用される耐震補強工法は、大きく分けて以下の3つです。
- 耐震壁の新設・増し打ちで建物の水平抵抗力を高める方法
- 鉄骨ブレースで柱と梁の間に斜材を入れ、力の流れを補う方法
- 制振ダンパーを設置して地震のエネルギーを吸収させる方法
耐震壁の新設は効果が大きい反面、間取りや開口部に影響します。住戸内の窓が塞がれるという話になれば、合意形成は一気に難航します。鉄骨ブレースは外側からの工事で済むケースが多く、住民への影響を抑えやすい工法です。制振ダンパーは比較的新しい選択肢で、揺れを軽減する仕組みです。
費用感は工法と規模で大きく変わりますが、旧耐震分譲マンションの耐震改修工事費用の分布を見ると、500万円超〜1,000万円が約23%、1,000万円超〜3,000万円が約20%という調査結果が出ています。住戸数や規模によっては数千万から億単位になるケースもあります。
「補強しない」も選択肢の1つ
正直に申し上げます。耐震診断の結果、Is値が0.5前後で「補強した方がよいが緊急性は高くない」というグレーゾーンに入った場合、補強しないという判断もあり得ます。
その理由はいくつかあります。
- 改修費用が修繕積立金を大きく超え、一時金徴収や借入が必要になる
- 住戸内に影響する工法の場合、住民の生活負担が大きい
- 高齢化が進むマンションでは「これから10年でリスクを取りに行く工事をするのか」という議論が出る
判断を先送りするのではなく、「現状の数値、リスク、対応策をすべて住民で共有した上で、あえて現状維持を選ぶ」という意思決定もあるのです。私の知人の理事長は、診断結果を住民全員に開示した上で総会で「補強は当面見送り、定期点検と修繕を継続する」と決議した事例もあります。
建て替えという最終選択
築40年で耐震性能が大きく不足し、建物全体の劣化も進んでいる場合、補強より建て替えを検討する管理組合もあります。
2026年4月から区分所有法の改正が施行され、耐震性の不足など客観的事由がある場合、建て替え決議の要件が緩和されます。これまでの「区分所有者と議決権の各4/5以上」から、要件次第で「各3/4以上」に下がる方向です。
ただし、建て替えは事業性、容積率の余裕、住民の年齢構成など、クリアすべき条件が山ほどあります。耐震診断の結果だけで判断できる話ではありません。
補助金・助成金、活用しないと損
耐震診断と補強の話で必ず押さえておきたいのが、公的な支援制度です。意外と知られていませんが、活用するかしないかで、住民の負担額が大きく変わります。
国の制度
国土交通省は耐震改修関連の補助制度を設けており、建築物の耐震改修の促進に関する法律にもとづいて市区町村経由で交付されます。マンション管理組合向けには住宅金融支援機構の融資制度もあり、共用部分の修繕・耐震改修費用を全期間固定金利・担保不要で借りることが可能です。
自治体の制度（東京都の例）
東京都は「マンション耐震化促進事業」として、昭和56年以前の旧耐震基準で建設された3階建て以上の分譲マンションを対象に、耐震アドバイザー派遣、耐震診断、耐震改修、建替え、除却の5種類の助成制度を整えています。詳細は東京都のマンション耐震化促進事業のページで確認できます。
23区の改修助成の上限額は、区によって50万〜300万円とかなりの幅があります。港区や世田谷区は手厚く、ほかの区も近年は支援を強化する傾向にあります。
ただし、新耐震基準で建てられた築40年マンションは、自治体の助成対象から外れるケースが多いという点には注意が必要です。旧耐震を対象とした制度がほとんどなので、ここは自分の建物が対象か対象外かを早めに確認してください。
申請のタイミングと注意点
補助金は、原則として「工事着手前」に申請する必要があります。先に発注してしまうと対象外になるケースが多いので、診断から補強までのスケジュールを組む際は、申請期間と交付決定のタイミングを必ず織り込んでください。
私が理事会で痛感したのは、自治体の窓口に早めに相談すれば、職員の方がかなり丁寧に教えてくれるということです。担当部署は区によって名称が違いますが、住宅課や建築課にあたるのが普通です。
理事会で耐震診断を「動かす」ためのコツ
ここまでが技術的な話。ここからは、私の理事長経験に基づいた「人の動かし方」の話です。
反対意見の9割は予測できる
耐震診断に反対する住民の理由は、ほぼパターン化されています。
- 診断費用がもったいない、修繕積立金を取り崩したくない
- 結果が悪く出たら売却時に資産価値が下がる
- 結局補強工事までやることになり、自分の生活に影響が出るのが嫌だ
- 今までも何ともなかったのだから今後も大丈夫だろう
東京都の調査でも、診断実施に反対する理由として「資産価値の低下」を挙げる住民が約7割、「改修工事の費用がない」が約5割、「診断費用がない」が約3割という結果が出ています。
つまり、反対意見の中身は事前に分かっているのです。だったら理事会としては、その反対意見にあらかじめ答えを用意した説明資料を作るしかありません。
説明会は2回以上やる
総会1回で承認を取りに行こうとすると、ほぼ確実に失敗します。私が理事長時代に意識したのは、総会の前に「説明会」を2回挟むことでした。
1回目の説明会では現状の課題と診断の必要性を共有し、住民の反応や疑問を集めます。2回目で疑問への回答と、コスト、スケジュール、補助金の活用方針を提示します。総会では合意形成済みの内容を承認する場、という位置付けに持っていきます。
時間はかかりますが、急いで反対派を作ってしまう方がよほど高くつきます。
第三者の専門家を入れる意義
理事会だけで耐震診断の話を進めようとすると、必ず「素人判断ではないか」という疑念を持つ住民が出てきます。これは仕方ない反応です。
そこで効くのが、第三者の専門家、特に独立系の設計事務所やマンション管理士の存在です。利害関係のない専門家が説明することで、住民の納得感が一段上がります。私のマンションでも、診断段階から外部のマンション管理士に同席してもらい、住民からの技術的な質問に答えてもらいました。
信頼できる耐震診断パートナーの選び方
最後に、業者選びの話に触れます。ここを間違えると、診断結果そのものの信頼性が揺らぎかねません。
独立系の設計事務所を選ぶ意味
耐震診断と補強設計を依頼する先は、大きく分けて施工会社系のコンサルと、独立系の設計事務所があります。施工会社系は「自社で工事まで受けたい」という動機が働きやすく、診断結果の解釈が補強工事の発注に誘導されやすいという指摘があります。
独立系の設計事務所は、施工は別の会社に競争入札で発注するのが基本スタンスです。診断と工事の業者を分けることで、診断結果の中立性が保たれやすくなります。私が理事長として依頼した先も、結果として独立系の設計事務所でした。
業界では、マンション改修専門の独立系設計事務所として知られる株式会社T.D.Sについて紹介するサイトもありますので、こうしたコンサル会社の特徴を理解する上で目を通しておくとイメージしやすいと思います。実績数と独立系という立ち位置がどう活かされているかが分かるはずです。
確認しておきたい3つのポイント
業者選定の際、私が必ず確認するのは次の点です。
- マンション改修の実績がどれくらいあるか（戸数・棟数）
- 設計監理と施工が分離されているか、過去の事例で施工会社をどう選定してきたか
- 有資格者（一級建築士など）がどれだけ在籍し、診断を担当するのか
「実績数が多い」だけでは不十分で、その中身、特に診断後にどんな提案をしてきたかを過去事例で確認できると安心です。複数社から見積もりと提案書を取り、内容を比較するというのが定石です。
セミナーや勉強会も活用する
独立系の設計事務所の中には、管理組合向けの無料セミナーや出張勉強会を開催しているところがあります。いきなり契約するのではなく、まずはセミナーで話を聞いてみる、というアプローチは理事長としては相当ありがたい入り口です。
私自身、現役の理事長時代に複数のセミナーを回って情報収集しました。それぞれの会社の説明スタイルや、難しい話を住民レベルに噛み砕いて話せるかどうかは、現場での協働力を測る上で非常に参考になりました。
まとめ
築40年のマンションが置かれている状況は、一律に「危ない」と片付けられるものではありません。原則として新耐震基準で建てられているケースが多く、まずは建築確認日を確認することが出発点です。
その上で、経年劣化や施工品質の問題から耐震性能が低下している可能性は十分にあり、耐震診断という形で実態を把握する意義は大きいです。診断結果に応じて、補強する・補強しない・建て替える、それぞれの選択肢があり、補助金や合意形成の仕組みを使いこなすことで、現実的な落としどころに辿り着けます。
理事会としてやるべきことを優先順位順に挙げるとすれば、まず建築確認日と検査済証を確認し、設計図書の有無を整理する。次に、独立系の設計事務所やマンション管理士に相談して、診断の見積もりとスケジュール案を取り寄せる。そして住民への説明会を経て総会で決議する、というのが現実的な進め方です。
地震は待ってくれません。とはいえ、慌てて高額な工事に飛びつくのも危険です。築40年というタイミングは、自分たちのマンションの現在地を冷静に把握する、絶好の機会だと私は考えています。同じ理事長経験者として、皆さんの管理組合が納得のいく結論にたどり着くことを願っています。
